Kamulaştırma kamu yararının zorunlu kıldığı durumlarda gerçek ya da özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, devlet veya kamu tüzel kişilerince bedeli karşılığı alınması olarak tanımlanmaktadır. 4650 sayılı kanunla değişik 2942 sayılı kamulaştırma kanunu ile kamulaştırmalarda uygulanacak usul ve esaslar belirlenmiştir. İdare tarafından vatandaşa teklif edilen bedeller düşük kaldığı taktirde yapılacak yargılamada tarafların sunacağı delillere göre mahkemece taşınmazın gerçek değeri tespit edilmekte ve bu bedel karşılığında taşınmazın tapusu iptal edilerek idare adına tescil edilmektedir. Kamulaştırılan taşınmazın arsa ve arazi olmasına göre ayrı kriterler uygulanarak taşınmazların gerçek değeri tespit edilmektedir. Arsa vasıflı taşınmazlarda emsal kıyaslaması ile değer biçimi esas iken tarım arazilerinde ise gelir metodu denilen hesaplama yöntemi kullanılmaktadır.
 
              Bu genel değerlendirme prensibi içerisinde uygulamada; arsa üzerinde bulunan yapının bedelinin hesaplanmasında ve adil bir çözüm üretilmesinde ciddi sıkıntılar yaşanmaktadır. Hukukçu olmayan  okuyucular için ayrıntılara girmeden genel anlamda sorunu ortaya koymaya çalışacağız.
 
            Kamulaştırmada; kamulaştırılan parsel üzerinde yapı bulunması durumunda kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde tesisi ve hakkın teminindeki sorunlar  daha ileri bir boyuta taşınmaktadır.
 
            Kamulaştırmanın konusu; bir arsa olmaktan çıkmakta mülkiyet hakkı sahibinin ailesi ile birlikte uzun yıllardır yaşadığı evininin, dairesinin veya iş hayatını yürüttüğü iş yerinin elinden alınması halini almaktadır.  Kamulaştırma ile kaybedilen; kişilerin bizatihi kullanımındaki yer olabileceği gibi başkalarına konut veya iş yeri olarak kullandırdıkları, kira vb. gelir elde ettikleri yerler de olabilmektedir. Kamulaştırma bu durumda kişilerin hayat düzenini, ekonomik imkanlarla sağlamış bulundukları standartları  değiştirebilmektedir.

               Kamulaştırılan bir daire ise insanlar yeni bir konut bulmak zorunda kalmaktadır. Yeni konut bulmak zorunda kalmanın ve kurulu düzenlerinin alt üst olmasının çok ciddi maddi etkileri olacağı gibi manevi etkileri de  olacaktır. Aynı şey iş yerlerinin, dükkanların kamulaştırılmasında da geçerlidir. Manevi etkilerin tazmini yönünde kamulaştırma hukukunda herhangi bir yasal düzenleme bulunmadığı gibi konunun içtihatlarla işlenmesi yönünde de  büyük eksiklik bulunmaktadır. Yapıların kamulaştırılmasındaki manevi kayıplar ve bunların  tazmini sorunu hukukçuların yasa ve yargı içtihatlarıyla çözemeyeceği oldukça yeni bir alan olan hukuk sosyolojisiyle ve insana dair diğer bilimsel yaklaşımlarla  irdelenebilecek bir konudur. Bu konuyu başka bir yazımızda ele almayı düşünüyoruz. Burada yapıların kamulaştırılmasındaki maddi karşılığın teminindeki sorunu işleyeceğiz
 
              Konut örneğinden devam edersek; işin manevi etkilerin yanı sıra kişilerin kamulaştırmayla kaybettiği konutunun yerine yeni bir konut edinmesi gereği ve gerçeği karşısında; başkaca maddi etkiler de olacaktır. Nedir bu maddi etkiler; öncelikle yeni bir daire (konut) satın alınmak veya yapılmak zorunda kalınması; kişilerin ve aile fertlerinin iş yerlerine, eğitim kurumlarına vb. sosyal donatılara  ulaşım imkânlarını gözeterek edindikleri bu daire yerine farklı bölgeye gitmek zorunda kalmaları ve iş yerlerine ulaşım imkânlarının zorlaşması; çocuklarının okullarının değişmesi veya okullarına ulaşım imkanlarının değişmesi, farklı yere taşınma nedeniyle mevcut okul servisi sözleşmelerinin iptal olması yıl ortasında yeniden servis bulmak zorunda kalmaları gibi.
 
            Konut örneklemesinde ortaya çıkabilecek maddi etkiler iş yeri olarak kullanılan yerlerin kamulaştırılmasında daha da derinleşmektedir. Mevcut iş yerinin kamulaştırılması ile kişilerin elinden alınan iş yeri yıkılmakta yerine yol, park, okul, viyadük, park, meydan, metro çıkışı, otoyol bağlantısı vb. yapılmaktadır. Bu durumda örneğin bir  mobilya mağazasının kamulaştırılmasında uzun yıllardır işletilen, bilinirliği ve müşteri potansiyeli uzun yıllar süren özveri ve emeklerle  sağlanmış bulunan yer kaybedilmektedir. Kaybedilen bu yer nedeniyle aynı noktada aynı iş için aynı evsafta yeni bir yer bulunamamaktadır. Bu nedenle çoğu zaman ekonomik ve ticari hayat sona ermektedir. Bu sona eriş orada çalışan insanların işsiz kalmalarına; istem dışında işin sonlanması nedeniyle işverenin beklemediği iş hukukundan kaynaklı tazminatlar vb mali yükümlülüklere katlanmasına neden olmaktadır. Kamulaştırılan yerdeki ekonomik- ticari faaliyet o noktaya özel bir izin, ruhsat vb ile yapılabilen bir faaliyet ise ruhsat ve izinler de yıkılan binanın altında kalmakta yok olmaktadır. Hastane, otel,  tıbbi malzeme üretimi, ilaç üretimi, kimyevi üretimler gibi çok özel ve alınması tamamlanması yılar süren ruhsat ve izinler de kamulaştırma ile birlikte yok olmaktadır. Örnek vermek gerekirse  doktorlar, hemşireler ve diğer sağlık çalışanlarından bir grup oluşturmak,  ekip olmak her istenilen yerde hastanecilik faaliyeti yapabilmek imkanı vermemekte, faaliyet bulunduğu noktada çevre şartları içerisinde değerlendirilmekte; bir çok izin ve ruhsat alınmakta; yapı ise; katlar arası merdiven basamaklarının yüksekliğine kadar özel şartlarla denetlenmektedir. Farklı bir örneğe gidersek kahvehane-birahane işi yapmak için de kriterler gerekmektedir. İbadethanelere ve okullara mesafe gibi her işin kendine göre  kriterleri bulunmaktadır. Bu örnekleri çoğaltmak maddi etkileri genişletmek mümkündür.
 
            Yazımızda işlemeye çalıştığımız yapı kamulaştırmalarındaki kayıplar karşısında kamulaştırma hukukundaki uygulamaya gelindiğinde bambaşka bir tabloyla karşı karşıya kalındığı görülmektedir.
 
            Yapı bulunan parsellerin kamulaştırmasında şu  formülden hareketle kamulaştırma bedeli hesabı yapılmaktadır.  Arsa bedeli + yapı maliyet parası. Yapı maliyeti hesabında ilgili bakanlığın resmi birim maliyet cetveli denilen cetvel kullanılmaktadır. Bu uygulamayla kamu menfaatine yapılan bir idari işlemle toplum menfaattar olur iken diğer yanda bireyin/malikin mağdur edilmesi sonucuna gidilmektedir. Bu yöntemle adil bir tazmin sağlanamamakta, mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.
           
             Konut örneğinden yola çıkarsak kişiler yeni edineceği konut için bir müteahhite gittiğinde “bana satacağın daire bedeli olarak daireme bağlanan arsa payı için şu metrekare bedelinden şu kadar; yaptığın daire için ise bakanlığın yapı yaklaşık birim maliyetiyle şu kadar lirayı ödeyeyim” şeklinde teklifte bulunduğunu düşünelim. Bu varsayıma nereden varıyoruz. Kamulaştırma hukukundaki hesaplama yönteminden. Arsa parası  + yapı maliyet parası formülünden. Müteahhit muhtemelen bu teklifin latife olduğunu düşünecektir. Ancak yaygın hesaplama yöntemi neticesinde ortaya çıkan mağduriyet hafife alınabilecek latife konusu olabilecek boyuttan çok uzaktadır. Hakkaniyete ve adalete  uygun “gerçek kamulaştırma bedeli” hesaplanabilmesi için boşluğun  yasal düzenlemelerle doldurulması gerekmektedir.

                 Zira: serbest piyasada işler hiç de arsa + yapı maliyeti şeklinde yürümemektedir. Yasa koyucuların veya yüksek yargının da çok iyi bildiği üzere bir bina yapılırken başta proje vs bedeli ödenmekte;  temel öncesi ruhsatlar alınmakta, harçlar ve vergiler yatırılmaktadır. Binanın temelinden sonra ayrıca ruhsatlar alınmakta çeşitli paralar ödenmektedir. Deprem yönetmeliğine uygunluğun kontrol ettirilmesi, yapı denetimi  gibi birçok gider olmaktadır. Yapının fiziken bitmesi yetmemekte iskan belgeleri gibi belgelerin harç ve giderlerinin ödenmesi gerekmektedir.  Aynı sorunlar ve handikaplar kişilerin yeni bir arsa bulması ve bina inşa etmesi halinde de aynen geçerlidir.

              İş yerlerinin kamulaştırılmasında benzer mağduriyetler ve kayıplar katlanarak artmaktadır.  

            Başka bir sorun ise serbest piyasada,  gerçek hayatta resmi yapı yaklaşık maliyet cetvelinde belirtilen paralarla o sınıfta yapı yapılmasının mümkün olmamasıdır. Bu cetvellerin  kamulaştırma bedelinin hesabında esas alınmak üzere daha doğru ifade ile serbest piyasa şartları esas alınarak hazırlanmadığı düşünülmektedir.  Her yıl yayımlanan bu cetvellerin içeriğine bakmaksızın sadece adına bakarak dahi bu husus görülmektedir. Bu cetveller "mimarlık mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı yaklaşık birim maliyetleri" adı altında yayımlanmaktadır.  
            Bu cetveller kamulaştırmaya özel hazırlanmamış olup;  devletin ihale bedelleri ve hizmet bedelinin muhtemel hesabında kullanılan kesin olmayan yaklaşık değerleri göstermektedir. Bu bedellerin içerisinde inşaatı ruhsatlandırma, yapı denetimi yaptırma, sigorta bedelleri gibi harç ve giderler bulunmamaktadır. Ancak hal böyle olmasına karşın uygulamada bu cetvel tek ölçüt kabul edilmekte –“kamulaştırmaya konu daire şu kadar metrekare, şu sınıf, cetvelde belirtilen rakam ile alanı çarpıp, yıpranma payını düşülsün bu bedele arsa bedeli de eklensin böylece bulunan toplam kamulaştırma bedeli olarak kabul edilsin” şeklinde hareket edilmektedir.
           
Bu yöntemle bulunan bedel ile kamulaştırmada kaybedilen yere eşdeğer bir yer alınmasını temin edememektedir. 
 
Konunun temel düzenleyicisi olan Anayasa'da ilgili madde metni şu şekildedir:

            Madde 46 – (Değişik: 3/10/2001-4709/18 md.) Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. ....
Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir ve peşin ödenmeyen kısım Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddine bağlanır.

   Kamulaştırma Kanunu'ndaki düzenlemede yapıya ilişkin kısım şu şekildedir:

              Madde 11 – (Değişik: 24/4/2001 - 4650/6 md.) 15 inci madde uyarınca ...
             h) Yapılarda, (…)(3) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını ..... esas tutarak ....malın değerini tespit ederler
            Anayasa metni çok açıktır; taşınmazların gerçek karşılıkları ödenmek şartıyla kamulaştırma yapılabilir. Yukarıda ifade etmeye çalıştığımız yaygın hesaplama yöntemi gerçek bedeli tespit etmekte yetersiz kalmaktadır.

            Kamulaştırma yasasındaki sınırlı ifade nedeniyle daha ayrıntılı yasal düzenlemeye ihtiyaç bulunmaktadır. Bu boşluğun doldurulması anlamında tarafımızca çeşitli çalışmalar yürütülmekle birlikte konunun yasa değişikliği yapılarak çözülmemiş olması büyük bir eksiklik olarak varlığını sürdürmektedir.

            Okuyucuya genel hatları ile bilgi vermeye  çalıştığımız bu  konunun resmi makamlarca ele alınmasını yasal çözüme kavuşturulmasını umut ediyoruz.
                                                                                                         

Av.Ersoy GÜNAY